越南投資的稅務大全!2024最新越南房地產稅全解析!

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26 9 月, 2023

越南房地產市場正經歷快速發展的階段,越來越多外國人看到了越南投資置產的潛力,因此無論您是要投資或者自住,只要是想到越南購買不動產,您都應該提前瞭解越南房地產的稅制規定。

在投資越南不動產以前,詳細瞭解並做好稅務的規劃,才能讓您的投資獲得最大的回報。 

今天這篇文章,我們越富置產將透過多年的越南房屋買賣經驗,跟您快速、簡單的說明越南不動產稅制的條件與變革,以及未來的可能趨勢。

在看完這篇文章後,您將可以對越南不動產稅制有一定的了解,相信將會進一步加深您對越南不動產的認識,並讓您對自己的投資更有把握。

投資越南不動產所產生的稅有哪些?

在越南投資不動產也是充滿了各種稅,儘管比鄰近國家的課稅金額都還要來得更少,但投資人仍應謹慎的了解各種不同的稅收規定,這將能幫您在越南投資不動產時,獲得最大的回報。

若以不動產稅的類別來區分,主要有以下三種稅:

  • 增值稅與交易稅: 當你購置不動產時,買新房需要支付增值稅,買二手房需要支付交易稅。
  • 土地使用稅: 越南是以租地的形式來出售土地,即使外國人購買公寓大樓,也要每年支付土地使用稅。
  • 個人所得稅: 如果您投資越南不動產是為了出租與獲取租金,那越南法律有規定需要繳納個人所得稅。
若以不動產稅的類別來區分,主要有以下三種稅:

增值稅與交易稅: 當你購置不動產時,買新房需要支付增值稅,買二手房需要支付交易稅。

土地使用稅: 越南是以租地的形式來出售土地,即使外國人購買公寓大樓,也要每年支付土地使用稅。

個人所得稅: 如果您投資越南不動產是為了出租與獲取租金,那越南法律有規定需要繳納個人所得稅。

聽起來很複雜,但實際上並不難。我們將各種越南不動產稅以『納稅時間』來區分:

  1. 購買越南公寓大樓增值稅10%公寓大樓維護基金2%
  2. 出租時,獲取租金:若租金超過法定的免稅額,則要付房屋出租稅,其中包含增值稅個人所得稅以及門牌稅
  3. 辦理房產證時:依法繳納房產證申請費用,依照房屋大小而有不同,通常介於台幣2萬至5萬之間。
  4. 出售二手房時:越南的法定不動產交易稅是售價的2%
  5. 除此之外,每年應繳交土地使用稅,依照法定的土地價值課稅。
越南房屋稅的納稅時間點

購買越南公寓大樓:增值稅10%與公寓大樓維護基金2%

出租時,獲取租金:若租金超過法定的免稅額,則要付房屋出租稅,其中包含增值稅、個人所得稅以及門牌稅。

辦理房產證時:依法繳納房產證申請費用,依照房屋大小而有不同,通常介於台幣2萬至5萬之間。

出售二手房時:越南的法定不動產交易稅是售價的2%

除此之外,每年應繳交:土地使用稅,依照法定的土地價值課稅。

越南不動產增值稅的定義?

增值稅 (VAT) 是越南房地產稅的一種,屬於一種間接的稅,納稅人是購房的買家,但向國家繳交增值稅的是不動產開發商。

越南不動產增值稅如何計算?

越南不動產增值稅(VAT)的原始計算方式,是(原始房價-淨使用面積*897.3)*10%

什麼是公寓大樓維護基金?

公寓大樓維護基金(KPBT)的縮寫。這個費用通常是用來於維護公寓大樓的公共區域,應繳總額是公寓大樓售價的 2%。

外國人如何計算越南買房時的稅?

上述看似非常複雜的計算方式,其實都是已經包含在購屋時的房價裡面,因此台灣的投資人到越南購屋時,只需要關心含稅的房屋價格就可以了。

通常越南不動產的建商在提供價格時,都已經將含稅的價格計入。有良心的仲介即使看到未稅價格,也會主動幫客戶計算稅後價格。

因此台灣客戶只要在乎買房時的售價,就是已經包含增值稅(VAT)與公寓大樓維護基金(KPBT)的價格。

property tax include in selling price投資人到越南購屋,只需要關心房屋總價就可以了。看似複雜的不動產稅,其實都是已經包含在購屋的總價裡面

越南租金的課稅標準

如果您在越南已經有房子,並出租來獲取租金利潤,那越南的法規有一個規定的免稅額,只要您在越南收的租金超過法定免稅額的話,就要另外繳納增值稅個人所得稅門牌稅

越南房屋租金的法定免稅額

越南租金稅的免稅額度為每年1億越南盾(約新台幣NT$135,000),每月為830萬越南盾(約新台幣NT$11,200)若超過此金額的租金,就要繳稅。

越南的門牌稅

每年的租金收益(越南盾)門牌稅(越南盾)
1億~3億(VND)300,000 越南盾
3億~5億(VND)500,000 越南盾
5億(VND)以上1,000,000 越南盾

出租越南房屋的租金課稅試算

越南的租金稅=個人所得稅(5%)* 增值稅(5%)+門牌稅

假設您投資一間河內的公寓大樓,並在交屋後,以 1,600 萬越南盾/月的租金來出租,相當於每月NT$21,600新台幣的租金。您收到了12個月的租金,那您應負擔的稅費是 1,920 萬越南盾,並再加上300,000的門牌稅。

算式:(16,000,000*12*5%)+(16,000,000*12*5%)+300,000=19,500,000

【延伸閱讀】在越南買房的合法資金流有哪些?

如果您在越南已經有房子,並出租來獲取租金利潤,那越南的法規有一個規定的免稅額,只要您在越南收的租金超過法定免稅額的話,就要另外繳納增值稅、個人所得稅與門牌稅。

越南不動產交易稅的課稅範圍

越南的不動產交易稅是房屋所有權轉讓或合約更名時,應向稅局繳納的稅費,稅率為房屋交易總價的2%。

出售越南不動產的交易稅試算

如果您在2023年投資了一間河內的公寓大樓,花費是NT$800萬新台幣,在2025年售出時,價格是NT$1,000萬新台幣,那代表您的房子漲了NT$200萬新台幣。

此時應繳的交易稅額是:NT$10,000,000*2%=NT$200,000新台幣

什麼是土地使用稅?

越南是國家出租土地的形式來出售房地產,因此即使外國人仍需每年定期繳交「非農業土地使用稅」,這筆稅費的金額通常非常小,通常不到一杯咖啡的費用。

投資台灣與越南的不動產稅制差異

越南台灣
購買時增值稅:10%契稅:房屋現值×6%
印花稅:(房屋評定現值+土地公告現值)×0.1%
出售時房屋交易稅:2%房地合一稅:10%至45%
土地增值稅:10%至40%
持有期間房屋稅:0.06%至5%
地價稅:0.2%至5.5%
囤房稅:2%至4.8%
囤房稅囤房稅:2%至4.8%
出租增值稅個人所得稅:10%個人所得稅:5%至40%
繼承與贈與非直旁系血親的贈與:10%贈與稅:10%至20%
契稅:房屋現值6%
土地增值稅:10%至40%
遺產稅:10%至20%

越南房地產稅制的最新消息與改變

越南房地產市場近年來快速發展,為因應此趨勢,政府正積極改革房屋稅政策。其中,2021年已開始試辦公寓大樓與商業大樓的租金納稅。

(越南文原文連結: 越南胡志明市試行徵收公寓、寫字樓租賃稅)

此外,政府也考慮於2023年修改房地產稅法,並於2024年新增豪宅稅、囤房稅等政策,以抑制炒房行為並增加政府稅收。

(越南文原文連結: 建議對每平方米售價超過 50 萬越南盾的房產徵稅)

(越南文原文連結: 越南房地產稅法草案:對第二套房產和空置房產徵稅)

結論

儘管越南正在推行不動產稅制的改革,然而,一切仍屬於非常早期的階段,就像世界各國一樣,這是一個從「發展中國家」蛻變成「已開發國家」的必經過程。

隨著高經濟發展帶動越南房價的快速上漲,越南不動產稅制有望在接下來幾年迎來一些新的政策與調整。然而,儘管政府努力進行稅收政策的調整,但由於越南房市場需求過大、經濟增長快,越南的房地產市場在接下來幾年內仍有望保持持續上升的趨勢,房價有望繼續往上成長。

越南就像剛開放時的中國一樣,這時候的房價將會每年持續上漲,因此投資人應好好把握現在的投資機會,畢竟這種時間點只要錯過就沒有了。

【延伸閱讀】越南買房停看聽!房仲親揭:投資越南房地產的利與弊!

越南買房置產的機會難得,投資人可以好好把握
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