越南房地產投資困境:選錯產品,血本無歸!?房仲曝隱藏風險

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30 9 月, 2023

在當今多變的國際局勢下,越南逐漸崛起,成為全球供應鏈中的關鍵角色。這一地位的提升,使得越南吸引了大量的外國投資者,尤其是在不動產領域。

近年來,投資越南不動產的外國人數量逐年增加,推動了當地房地產市場的蓬勃發展,其中也包含為數不少的台灣人。

隨著越南房產市場的繁榮發展,開發商的推案如雨後春筍般地出現,然而,越南的不動產法規體系尚未完全成熟,導致市場上出現了一些無法源依據的產品,這對有意在越南投資置產的買方構成了一定的風險。

因此,投資人除了需要謹慎行事,更應詳細了解與評估潛在的市場風險。

越南不動產的產品種類相當多,今天我們越富置產就要來跟各位介紹,一個頗具爭議的越南房產種類,那就是商用住宅(Officetel),希望透過這篇文章的詳細介紹,可以讓台灣的投資人更清楚的越南房地產的投資風險,少走投資的冤旺路!

越南建案如雨後春筍、投資應謹慎小心

什麼是商業住宅(Officetel)?為什麼投資人應避免?

商業住宅(Officetel)是越南不動產的一種產品類別,這種產品號稱除了可以作為住宅,也可以當作辦公室來使用,因此又稱為「商住兩用」。

在越南有許多這樣子的不動產建案,像是胡志明市建商Novaland的建案裡通常都有商業住宅。

河內市也有不少這樣的建案,包含河內西湖郡Heritage Westlake、紙橋郡D'Capitale,青春郡Trinity Tower,近幾年各區都陸續出現像這樣的產品。

無論是胡志明市或是河內市,越南房仲喜歡銷售這類的產品,有一些外國仲介甚至吹噓這樣的產品「持有權利與公寓大樓100%相同」。

然而,究竟事實是不是如此?以及這樣的產品在越南是否合法?在出租與出售上又可能會遭遇到哪些問題?是值得我們進一步研究的。

Officetel is not apartment越南不動產建案風險產品,商業住宅不是住宅

外國人可以合法購買的產品有哪些?

根據越南不動產法規,外國人可以合法投資的產品是住宅大樓(apartment)。在越南,公寓大樓的持有人可註冊戶籍,登記學區。若是拿到房產證後,還可以用房產證去銀行抵押貸款。

同時,越南房產法律還規定一系列的轉賣與限購政策。

有關越南公寓大樓轉賣上的規定,我們在前一篇「越南不動產對外國人有「限購」嗎?」中有明確說明。

公寓大樓與Officetel、Condotel的簡單比較

下列表格可以迅速了解公寓大樓與商業住宅的區別:

公寓大樓(Apartment)商業住宅(Officetel)
法源依據住房法(Housing Law)暫無
法定產權年限外國人有50年產權
合約種類買賣合同租賃合同
房屋價格隨時間遞減不會
可否申請粉紅書(所有權證)不行
可否登記戶口、學區不行
是否有「增值報酬」

不小心買到錯誤產品,可能面臨的風險

一、房屋的價值將逐年價值遞減

在越南,商用住宅通常在蓋在法定的商業地上,因為本身不屬於住宅,因此它的建物使用年限是跟著土地的使用期限。

比如許多長年投資越南不動產的投資人都知道,河內有不少建案是商業住宅,其租賃權只有三十到四十幾年,投資人既無法獲得產權,甚至還無法取得買賣合同,僅能持有租賃合同。

這樣沒有產權的房子,簡單來說,就是投資人與開發商簽立了一個30幾年的租房契約,投資人變成只是租屋,不是屋主。

許多投資人萬萬想不到,花錢在越南買了這樣的產品,竟然是變成二房東,而不是屋主。

假設產品本身的使用年限是30年,則使用了10年以後,房子的剩餘殘值只剩20年,屆時想要用更高的價格轉讓給其他人,根本就是難上加難。房子既然沒有產權,當然也就與增值無緣了。

因此,所謂的越南的商業住宅(officetel),房價幾乎是不會漲的,它的價值通常是隨著剩餘的使用年限逐年遞減。

property risk no capital gain越南不動產建案的商業住宅,沒有產權,與增值無緣

二、無法辦理所有權證(房產證)

這種產品既然不是住宅,目前也暫時不符合越南房地產法規,自然而然就無法辦理房產證(粉紅書、所有權證)。

根據Vneconomy新聞在2023年3月31日的報導「越南胡志明市有超過81,000間公寓、辦公室、店面未獲得房產證」,文章提到:

混合用途的建案,例如商業住宅,並不屬於越南土地法規範內的房地產。

根據Vnexpress新聞在2023年4月4日的報導「旅遊式公寓和商業住宅將發行粉紅皮書」,文中提到:

對投資人來說,最擔心的就是這些商業住宅無法辦理房產證。

若是修法後,旅遊式公寓(Condotel)與商業住宅(Officetel)可以有至多50年至70年的使用時間。」

光是胡志明市目前就有10,019套商業住宅或店舖未取得房產證。」

儘管越南最近幾年大力鼓吹修改不動產法規,越南副總理陳紅河也在2023年4月3日簽署了土地法增修法案,但僅限於「用於旅遊住宿」的旅遊式公寓(Condotel),並未包含市區的商業住宅(Officetel)。

越南不動產建案的商業住宅,沒有房產證

三、無法登記戶口,越南人不買單,轉售困難。

這樣的越南不動產建案,不僅無法取得房產證,更無法辦理戶籍,即使越南人買了,小孩也無法就讀周遭的學區,更不用說是拿去抵押貸款了,越南的銀行也不認可這類的資產。

綜合以上各種狀況,越南人基本上是完全不會考慮接手的。

越南買房是為了戶籍,商業住宅無法登記戶籍

四、僅有租賃權,即使修法,恐也無濟於事。

有些越南不動產仲介嚷嚷著讓客人先買再說,號稱政府將會修法通過商業住宅的房產證法律,然而截止至2023年底為止,尚無商業住宅可以合法取得房產證。

然而,值得深思的是,即使有朝一日房地產法規修改了,難道外國人就可以合法取得這類產品的所有權嗎?答案可能是悲觀的。

對於已經購買的買家來說,手上拿到的都是租賃權,手持的是"租賃合同",因此即使最終修法通過,獲得商業住宅所有權的也是開發商,而不是承租方。

您可以想像,如果你去跟屋主租房子,您就只是租客,房東的所有權與租客是無關的。

外國人投資越南不動產的商業住宅,僅有租賃權,即使修改不動產法,外國人可能也無產權

投資人如何保障自身的權益?

我們公司從2020年起就不斷呼籲,投資人在越南投資不動產時,應謹慎了解市場的基本運作與法規。

不僅如此,我們還在越南房地產頻道製作一則影片名為「越南買房風險大公開!投資越南房地產風險有哪些?」目的就是協助投資人更容易分辨市場投資風險。

最終,我們仍是要再次跟投資人呼籲,唯有熟悉越南房地產的法規與市場規則,才是保障自身權益的最好做法。

我們樂見越南不動產可以更加的開放,以及讓外國人在越南不動產投資上有更多選擇,然而短期內,商業住宅(Officetel)這類產品仍不是外國人可以合法購買的產品。

因此建議投資人在選購任何產品前,詳細了解產品性質與法規,這樣投資人才有機會透過越南房地產賺到錢。

外國人投資越南不動產,應避免的產品類型

越富置產—您投資越南不動產的好夥伴。

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