在當今多變的國際局勢下，越南逐漸崛起，成為全球供應鏈中的關鍵角色。這一地位的提升，使得越南吸引了大量的外國投資者，尤其是在不動產領域。
近年來，投資越南不動產的外國人數量逐年增加，推動了當地房地產市場的蓬勃發展，其中也包含為數不少的台灣人。
隨著越南房產市場的繁榮發展，開發商的推案如雨後春筍般地出現，然而，越南的不動產法規體系尚未完全成熟，導致市場上出現了一些無法源依據的產品，這對有意在越南投資置產的買方構成了一定的風險。
因此，投資人除了需要謹慎行事，更應詳細了解與評估潛在的市場風險。
越南不動產的產品種類相當多，今天我們越富置產就要來跟各位介紹，一個頗具爭議的越南房產種類，那就是商用住宅(Officetel)，希望透過這篇文章的詳細介紹，可以讓台灣的投資人更清楚的越南房地產的投資風險，少走投資的冤旺路！
商業住宅（Officetel）是越南不動產的一種產品類別，這種產品號稱除了可以作為住宅，也可以當作辦公室來使用，因此又稱為「商住兩用」。
在越南有許多這樣子的不動產建案，像是胡志明市建商Novaland的建案裡通常都有商業住宅。
河內市也有不少這樣的建案，包含河內西湖郡Heritage Westlake、紙橋郡D'Capitale，青春郡Trinity Tower，近幾年各區都陸續出現像這樣的產品。
無論是胡志明市或是河內市，越南房仲喜歡銷售這類的產品，有一些外國仲介甚至吹噓這樣的產品「持有權利與公寓大樓100%相同」。
然而，究竟事實是不是如此？以及這樣的產品在越南是否合法？在出租與出售上又可能會遭遇到哪些問題？是值得我們進一步研究的。
根據越南不動產法規，外國人可以合法投資的產品是住宅大樓(apartment)。在越南，公寓大樓的持有人可註冊戶籍，登記學區。若是拿到房產證後，還可以用房產證去銀行抵押貸款。
同時，越南房產法律還規定一系列的轉賣與限購政策。
有關越南公寓大樓轉賣上的規定，我們在前一篇「越南不動產對外國人有「限購」嗎？」中有明確說明。
下列表格可以迅速了解公寓大樓與商業住宅的區別：
| 公寓大樓(Apartment) | 商業住宅(Officetel) | |
| 法源依據 | 住房法(Housing Law) | 暫無 |
| 法定產權年限 | 外國人有50年產權 | 無 |
| 合約種類 | 買賣合同 | 租賃合同 |
| 房屋價格隨時間遞減 | 不會 | 會 |
| 可否申請粉紅書(所有權證) | 可 | 不行 |
| 可否登記戶口、學區 | 可 | 不行 |
| 是否有「增值報酬」 | 有 | 無 |
在越南，商用住宅通常在蓋在法定的商業地上，因為本身不屬於住宅，因此它的建物使用年限是跟著土地的使用期限。
比如許多長年投資越南不動產的投資人都知道，河內有不少建案是商業住宅，其租賃權只有三十到四十幾年，投資人既無法獲得產權，甚至還無法取得買賣合同，僅能持有租賃合同。
這樣沒有產權的房子，簡單來說，就是投資人與開發商簽立了一個30幾年的租房契約，投資人變成只是租屋，不是屋主。
許多投資人萬萬想不到，花錢在越南買了這樣的產品，竟然是變成二房東，而不是屋主。
假設產品本身的使用年限是30年，則使用了10年以後，房子的剩餘殘值只剩20年，屆時想要用更高的價格轉讓給其他人，根本就是難上加難。房子既然沒有產權，當然也就與增值無緣了。
因此，所謂的越南的商業住宅(officetel)，房價幾乎是不會漲的，它的價值通常是隨著剩餘的使用年限逐年遞減。
這種產品既然不是住宅，目前也暫時不符合越南房地產法規，自然而然就無法辦理房產證(粉紅書、所有權證）。
根據Vneconomy新聞在2023年3月31日的報導「越南胡志明市有超過81,000間公寓、辦公室、店面未獲得房產證」，文章提到：
「混合用途的建案，例如商業住宅，並不屬於越南土地法規範內的房地產。」
根據Vnexpress新聞在2023年4月4日的報導「旅遊式公寓和商業住宅將發行粉紅皮書」，文中提到：
「對投資人來說，最擔心的就是這些商業住宅無法辦理房產證。」
「若是修法後，旅遊式公寓(Condotel)與商業住宅(Officetel)可以有至多50年至70年的使用時間。」
「光是胡志明市目前就有10,019套商業住宅或店舖未取得房產證。」
儘管越南最近幾年大力鼓吹修改不動產法規，越南副總理陳紅河也在2023年4月3日簽署了土地法增修法案，但僅限於「用於旅遊住宿」的旅遊式公寓(Condotel)，並未包含市區的商業住宅(Officetel)。
這樣的越南不動產建案，不僅無法取得房產證，更無法辦理戶籍，即使越南人買了，小孩也無法就讀周遭的學區，更不用說是拿去抵押貸款了，越南的銀行也不認可這類的資產。
綜合以上各種狀況，越南人基本上是完全不會考慮接手的。
有些越南不動產仲介嚷嚷著讓客人先買再說，號稱政府將會修法通過商業住宅的房產證法律，然而截止至2023年底為止，尚無商業住宅可以合法取得房產證。
然而，值得深思的是，即使有朝一日房地產法規修改了，難道外國人就可以合法取得這類產品的所有權嗎？答案可能是悲觀的。
對於已經購買的買家來說，手上拿到的都是租賃權，手持的是"租賃合同"，因此即使最終修法通過，獲得商業住宅所有權的也是開發商，而不是承租方。
您可以想像，如果你去跟屋主租房子，您就只是租客，房東的所有權與租客是無關的。
我們公司從2020年起就不斷呼籲，投資人在越南投資不動產時，應謹慎了解市場的基本運作與法規。
不僅如此，我們還在越南房地產頻道製作一則影片名為「越南買房風險大公開！投資越南房地產風險有哪些?」目的就是協助投資人更容易分辨市場投資風險。
最終，我們仍是要再次跟投資人呼籲，唯有熟悉越南房地產的法規與市場規則，才是保障自身權益的最好做法。
我們樂見越南不動產可以更加的開放，以及讓外國人在越南不動產投資上有更多選擇，然而短期內，商業住宅(Officetel)這類產品仍不是外國人可以合法購買的產品。
因此建議投資人在選購任何產品前，詳細了解產品性質與法規，這樣投資人才有機會透過越南房地產賺到錢。
越富置產—您投資越南不動產的好夥伴。
延伸閱讀：
