當多數投資人第一次到越南投資不動產時，經常遇到一個普遍挑戰就是：如何理解和區分越南房地產的面積與計算方式。
越南不動產的面積計算，雖然表面上看起來並不複雜，但其中包含了一些投資者往往忽略的細小差異。
這些差異，雖然仲介可能不會主動強調，但這些計算誤差卻可能足以讓投資人陷入決策的風險，從而影響整體的投資報酬率。
因此，越富置產透過本文「越南仲介不說，但投資人要懂的越南房屋面積算法」為投資者提供一個詳盡的解說指南，幫助有意到越南投資不動產的台灣投資人，可以清楚、全面地了解越南不動產的面積計算方法，讓您輕鬆買到越南好房。
越南房子的面積是直接關係到越南房價的重要因素，如果您獲得的面積數字是錯誤的，則您可能會算錯房價。
過去在胡志明市就曾發生過的越南不動產仲介給台灣人算錯面積的慘案，越南房仲告訴客人是130平方公尺，然而購屋面積卻僅僅是110公尺，來來往往就相差20平方公尺，算出來的單價與投資報酬率也有相當大的差距，因此投資人不可不慎！
2014年《越南住房法》有明確規定，越南房屋交易的面積必須是以淨使用面積(NSA)為計算基準，因此，如果投資人不清楚建築面積(GSA)與使用面積(NSA)的差別，可能會在交易上出問題。
越南公寓的面積種類主要分為建築面積(GSA)和使用面積(NSA)兩種。
建築面積(GSA)：越南的建築面積又稱牆心面積，是指整體房屋的建物總面積，包含牆體本身、房屋內的柱子、技術箱等結構，通通都要算在房屋總面積內，所以稱之為建築面積。
使用面積(NSA)：越南的使用面積又稱通水面積，也就是淨使用面積。投資人可以理解為單位內實際可以使用的房內面積，包括房間、客廳、廚房、陽台等，但是不包含牆壁、柱子、技術箱等。
這兩種面積通常是分開計算的，因此當投資人在越南選擇公寓時，通常會看到兩種面積同時標記。
上圖為河內市日商設計高檔公寓 Masteri West Heights的三房房型平面圖，由房型上可見，開發商在銷售時有兩種面積，分別是建築面積(GSA)與使用面積(NSA)。
這時候，這間單位的建築面積是89.11平方公尺，相當於27台坪，而使用面積為79.37平方公尺，約24台坪。
另一個台灣投資人到越南購屋時，常常問的問題就是：「越南房子面積有包含公設面積嗎？」
答案是：在越南，公寓的面積計算方式不包含公設部分。
公設是指公共區域，例如大廳、游泳池、健身房等供所有住戶共同使用的場所。這些公共區域的面積不會計入公寓的實際使用面積。
越南的房地產不像台灣，在台灣購屋時的面積可能有30%至35%之間是公設比例，但是在越南買房的面積不用包含公設，在越南是淨使用面積。
在越南，買賣不動產時的單價計算方式與其他國家有所不同，越南的不動產價格是以每平方公尺(m2)為單位來計算的。
要計算越南不動產的單價，首先您需要知道房屋的總價格以及其實際使用面積(淨面積)。
例如，如果一個公寓大樓的總價是$200,000美元，而實際使用面積是80平方公尺，則單價為$200,000 / 80 = $2,500美元/平方公尺。
另外，值得注意的是，實際在越南的價格計算都是用越南盾，而不是美元。
一般來說，越南房屋仲介都會用美元來標記單價，目的是為了方面台灣的投資人作理解，然而美元與越南盾的匯率可能在每個時間點都會有所不同，也會直接影響到單價的計算，建議投資人在詢問時都要問清楚。
越南和台灣使用不同的面積來計算房價，因此在進行換算也需要注意。
越南使用的主要面積單位是「平方公尺（m²）」，而台灣則是使用「台坪」，要進行越南與台灣的面積換算，需要知道兩者之間的換算比例。
一台坪相當於3.3058平方公尺。因此，如果要將越南房子的面積換算成台灣的坪數，只需將越南的平方米數除以3.3058即可。
例如，如果一個越南公寓的面積是60平方公尺，那麼將其換算為台灣的坪數，可以計算如下：
60平方公尺 ÷ 3.3058 = 約18.14台坪
需要注意的是，換算只是將面積從一個單位轉換為另一個單位，並沒有計算公設的比例。
在台灣，許多建案面積都會有30%至35%的公設比例，這讓實際能使用的面積又更小了。
相反的，在越南的18台坪會比台灣的18坪還要來得更大，因為越南不用計算公設面積。
上述是Youtuber豬豬隊友到河內市的看房影片，同樣樣品房也是18坪，然而看起來卻比台灣的18坪還要大，原因就是越南的面積是實際坪數，不用計算公設。
河內市與胡志明市在房地產交易的習慣和定義上有顯著的差別，這也會直接表現在房屋面積的價格計算上。
在河內房地產市場上，房屋面積的依照國家法律的標準，用使用面積(NSA)來計算。
換句話說，河內的不動產仲介在銷售時所告知的面積，通常就代表房屋的實際面積，也就是淨使用面積，而非建築面積。
這也就代表河內市的價格計算比較實在，沒有灌水或縮水的問題，但是胡志明市的情況卻有所不同。
在胡志明市，儘管買賣合約上記載的單位是使用面積，然而，胡志明市的房地產經紀人通常會使用建築面積作為報價的標準，讓建案的單價看起來更便宜。
如此一來可能導致一個顯著的問題，那就是投資者在購買胡志明市的房屋後，可能會發現自己實際支付的單價遠高於預期。
對於初次到越南購屋的投資者來說，要辨別越南市場的交易習慣和計價方式，可能是一個挑戰，然而只要您多花點時間研究越南房市，則以上問題都可以迎刃而解。
根據越南政府公佈的房地產買賣合約的標準格式之中，淨使用面積是合同上的參考基準。
實際上，投資人在買房之後，交屋時可能會遇到房子面積有些微增加或減少的狀況。
因此，買賣合同中通常都會再添加註記另外的條款，若交屋時面積與合同上有差異，則依照條款內容來決定是否需要多付錢，或是退款。投資人在越南購屋時，務必審慎檢視越南建案的買賣合同，裡面有對房屋面積錯誤時的詳細處理辦法與具體規定。
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