越南不動產對外國人有「限購」嗎?

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1 4 月, 2023

自2015年越南不動產對外國投資人全面開放以來,外國投資者在越南究竟是否存在「限購令」一直是許多投資人廣泛討論的議題。

市場上許多不動產中介至今仍無法清晰說明外國人在越南的購屋限制,經常被描述為只要是新建案就可以出售給外國人,這是不準確的。

今天,越富置產將進一步為投資人說明外國人在越南的不動產投資相關限制以及實務例外案例。

外國人在越南購屋的限購政策一:數量限制

無論外國法人或個人在越南購置公寓大樓,除了投資人本身要符合購買資格外,最重要的是越南的不動產發展商也需遵守一定規定,其中包含兩個最重要要素:

  1. 發展商需要取得政府的正式批准,允許可出售給外國人。
  2. 每一棟新建案的公寓大樓不得向外國個人或組織出售超過30%比例的房子。

因此,當越南建案已獲得出售許可時,每一棟大樓最多可售給外國投資人的單位只有30%的名額。

舉例來說:河內市市中心商業區的知名地標大樓 Vinhomes Metropolis 三棟大樓總戶數是1571戶,因此當初開盤時可賣給外國人的最多數量是:1571*30% = 471 間

外國人在越南購屋的限購政策二:轉賣限制

另外,外國投資者在越南購屋之後,仍需遵守多項轉售限制。外國投資者在越南購得的公寓大樓,除了可出售給外國人,更可以出售給越南人,但轉手後的所有權時間將會有所不同。

一般外國人新購得的公寓大樓產權通常是50年,當轉售給另一位外國人時,產權期限將會延續,而不會重新計算。然而當外國人將房子出售給越南人時,房屋所有權將會轉換成永久產權。

實務操作上的例外狀況一:新房可能無法出售給外國人

儘管法律上有明確規範可以出售給外國人的規定,但在實務上仍有可能遇到例外,比如有些越南新建案無法出售給外國人。

這種情況通常代表該建案未取得出售予外國人的正式政府批准。背後可能有許多原因,比如:外交因素、國防因素、都市規劃因素、社會福利因素⋯等特殊原因。

實務操作上的例外狀況二:新房可出售的額度不到30%

另一個情況是,建案本身的受歡迎程度與銷售表現已經遠遠超過預期,根本不需要出售給外國買家,或是可售給外國人的額度不到30%,這在越南也時有所聞的銷售狀況。

舉例來說:河內市市中心商業區的知名地標大樓 Vinhomes Metropolis 三棟大樓總戶數是1571戶,因此當初開盤時可賣給外國人的最多數量是:1571*30% = 471 間

儘管有471間的名額可以賣給外國人,但是實際上外國買家只佔整體數量的3%,也就約47至50間左右,其他單位在開賣時都被越南人搶購一空。

越富置產:專家經驗談

整體而言,僅管越南已經對外國人開放不動產市場,但外國投資人在越南投資仍是面臨許多限制與挑戰,如何有效購得大型建案中的稀有單位,並利用外國人名額的優勢來轉售賺錢,將是外國投資人最重要的優先考量。

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