越南有外匯管制規定，如果投資人不了解相關規定，則可能會導...
許多投資人的越南來投資房地產，常常會問我們，究竟要買二線城市，或是買一線城市。
然而，許多投資人不知道的事，在不同的越南城市置產，可能會因為「購屋資格」導致「可購買的產品」有很大的不同。
有一些產品可以賣給外國人，有一些產品不能賣給外國人。有些產品可以賣給越南人，但又僅限於越南本地的戶籍，外縣市戶籍的則不能購買。
因此，接下來我們越富置產將進一步跟大家說明，在越南投資越南不動產時，若是在不同區域，像是二線城市或一線城市，則各個城市購屋可能會遇到的一些基本差異。
希望透過這篇文章，可以讓您對投資越南房地產有進一步的了解。
一般人對越南都市化分的了解，取決於越南行政區的規劃，如果說到「越南一線城市」， 則一般人會聯想到：河內市、胡志明市、峴港市、海防市、芹苴市。
這是越南政府的五個中央直轄市，也就是我們常說的「一線城市」。
然而，在專業不動產投資人的眼裡，或是越南有錢人的眼裡，所謂不動產一線城市，僅限於越南的兩個大城市，那就是「河內市」與「胡志明市」。
越南的人口長年往這兩個主要的城市聚集，而且基礎建設與大部分的政府預算都花在這兩大城市，因此這兩個城市是投資房地產時，首要考慮的一級城市。
越南的不動產產品有許多種，包含土地、帶土地的透天厝，像是連排屋、別墅⋯等，或是集合住宅，像是公寓大樓、商住兩用⋯等的產品。
然而，只要是帶土地的產品，像是住宅土地、透天厝、店面等，都只限售給越南本地人，不能售給外國人。若是有越南籍配偶，則可以合法投資與擁有。
延伸閱讀：外國人可以投資越南土地或透天厝嗎？
外國人普遍不能投資越南的土地與店面，只能購買公寓大樓的產品，然而，在公寓住宅方面，也是有不同種類的產品，分別是一般公寓大樓、社會住宅以及商住兩用(Officetel)。
公寓住宅大樓(Aparmtnet)是最普遍的投資產品，對於開發商來說，只要擁有符合銷售給外國人的條件，外國的投資人就可以合法購買這類產品。
然而，值得注意的是，許多二線城市或鄉下的房地產通常不具有銷售給外國人的資格或許可，但是開發商仍選擇賣給外國投資人，如果台灣買家購買了這樣的產品，則未來可能遇上一些房屋產權或買賣上的困難與麻煩，需要謹慎留意！
社會住宅(Social apartment)是低檔次的便宜住宅，在越南許多鄉下城市都可以看到，這類公寓的價格可能相當便宜，一套公寓甚至可能只需要50萬台幣就可以買到。
然而，這種產品只有本地人可以購買，而且需具有本地戶籍，外國人無法合法購買，外縣市的越南人也無法購買。
這種房子的升值因為品質低落，導致升值非常有限，加上越南房產法規對於社會住宅有很嚴格的轉賣限制，短時間內無法取得產權，因此即使有本地戶籍的越南配偶，也應謹慎小心評估後再投資。
這種產品兼具居住與辦公的功能，有些可以登記辦公室，然而，這種越南的住商混合產品，在目前越南都算是無法正式取得所有權狀的，外國人與越南人都一樣。
截至2023年為止，越南有關商住兩用(Officetel)的法規都還沒有獲得進一步的改進或立法。
外國人應謹慎投資，在法規開放以前，或不熟悉的情形下，盡量不要碰觸此類產品。
越南許多二線城市都有很多默默無名的小型開發商，這些不動產開發商在興建公寓大樓的品質通常堪慮，只滿足最基本的「住的需求」，更不用提交屋以後的大樓管理，許多的建案甚至在交屋以後「毫無管理可言」。
若是未完成的建案，則二線城市的小型建商財力更是看天吃飯，也就是看經濟景氣吃飯，只要政策或是鄉鎮的景氣一有改變，比如產業外移、政策緊縮，則該地的房地產市場都可能受到不小的衝擊。
許多公寓大樓產品在鄉下是不能賣給外國人的，然而卻仍有開發商願意賣給外國人，這種就叫做「違法銷售」。
投資人常好奇，難道這種就沒有辦法查清楚嗎？
即使現在越南房地產法規正在經歷改革，不動產的法條也越來越清楚，然而許多時候仍有大量內部資訊是無法取得的，尤其是外國投資人，更是市場資訊的最末端接收者，更應該謹慎小心。
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越南鄉下城市的土地與透天厝一直是房地產投資交易的最大宗，也是主要房地產投資的獲利來源，外國人喜歡購買的「公寓大樓」在鄉下的房價漲幅表現通常不及土地的價格成長。
因此在鄉下城市投資公寓大樓的獲利也相對有限，應謹慎評估，不要只單看短期的利潤，或見到價格便宜就心動，而是連投資風險都一起考慮進去。
整體而言，外國人投資公寓大樓的話，應注重在大城市，像是河內市與胡志明市，由於高速都市化的發展，以及人口的快速聚集，公寓住宅的市場表現是相對亮眼，對外國投資人來說也相對安全。
