投資越南的房產，有人可以賺到錢，有人卻總是錯失機會，原因可能跟你想的不一樣！
越南的不動產市場充滿非常好的投資潛力，到處都是機會，這是大家都知道的事情。
然而，到越南買房也伴隨著一些投資的風險與挑戰。
有許多人經過投資越南的房地產賺到很好的利潤，但是也有投資人在買賣房產上遇到許多問題與障礙。
大多數情況底下，台灣人在越南投資會遇到問題，是因為不熟悉越南房子的買賣流程所導致。
因為買家不熟悉越南這邊的房屋的買賣流程，導致在交易的過程中發生意外。
為了處理這些事情，買家將浪費了許多寶貴的時間與精力。
其實這些不可預測的意外或風險都是可以避免的！
前提是你要懂的越南本地的房屋買賣過程。
因此，我們越富置產今天將透過這篇文章來跟各位完整的說明一次越南房屋的買房流程。
透過這一篇文章，你可以輕鬆分辨每一個階段的任務與過程，更熟悉越南不動產的交易流程。
除此之外，你還可以詳細的了解越南買房時的細節，包含風險與注意事項。
這篇文章之所以值得你花時間來看，是因為它是我們從事越南房地產仲介多年以來的寶貴經驗結晶。
我們相信透過這篇文章，將可以幫你完整的了解越南不動產的投資流程，
您將知道在哪個階段、在哪些時候、該做哪些事情。
如此一來，您也能輕鬆的掌握投資機會，順利的買賣與獲利。
這時候您可能對越南房市感到陌生，想要參與置產，卻又不知道從何開始。
這樣猶豫不決，是很正常的，這些都源自於您對於越南房市的「不熟悉」所導致。
因此，這時候您的首要任務，是確保對越南的市場有充足了解。
除此之外，您還需要清楚的知道自己的買房目的，究竟是自住還是投資。
最後，您會需要將銀行帳戶與投資的資金都提前準備好。
因為，越南房子的房子是賣很快的，您不提前準備好，將會錯過許多寶貴的買房機會。
在這時候，您已經成功購得越南的不動產，正式晉升為越南的包租公或包租婆。
無論您在越南只買了一套房，或是好幾套房，這時候您最重要的任務就是穩定出租與定期繳稅。
聽起來好像很容易，但是實際上並不容易，為了要穩定出租，您會需要對出租市場與規則有一定的了解。
更重要的是，您需要有一個專業的越南不動產物業管理團隊。
當您有一個好的配合夥伴，您將不需要親自處理出租上的雜務，專業的越南房仲夥伴將幫您打點一切。
當您走到這個階段時，代表您已經或正在準備出售您的房產。
這時候您已經相當了解越南不動產的投資流程，因為您已經完整的走過一遍了。
所以恭喜您！這時候您將會賺進一筆可觀的收入。但是這時候，仍有一些事情是您需要注意的。
無論您是要轉投資，或是將資金匯回台灣，您都應該提前知道資金的去處，並遵守本地的不動產法律。
在投資以前，您需要明確的分辨在越南買房的目的。
您究竟是要買來投資，還是要買來自己住，兩種不同的購屋目的會讓您在購屋上做出不同選擇。
對於投資人來說，在越南買房最重要的是利潤，也就是要能在出租與轉售上都能兼顧。
然而，如果您是要買來自己住，則思考的邏輯將截然不同。
您可能會選擇自己認為舒服的房子，或是離工作較近的房子，但這些或許不是最好的投資選擇
本篇文章是寫給以「投資買房」為主要目的的客人。
若您想要成功的投資越南房子，您會需要提前暸解這裡的不動產法規。
台灣人在越南購屋，究竟要符合哪些一資格？有哪些限制？
未婚與已婚，購屋上有何不同？
如果台灣人有其他國家的護照，則用別的護照來買房，會有何不同？
為此，我們準備了完整的文章介紹：
除此之外，那不僅是要懂得計算利潤，購屋習慣、購屋流程和買賣交易的文化。
舉例來說，越南的房屋在計算面積的方式與台灣不同。
不僅越南與台灣有差別，甚至連在越南的北越和南越南
還有一點特別重要的是，您要知道越南這裡的大財團有哪些。
這些越南的大財團往往壟斷了越南的不動產市場，他們主宰市場，並有能力決定越南人的買房習慣。
最後，您就是要了解如何去選擇一個合適的越南建案。
當您在選擇越南的建案時，除了建案的位置與周圍設施外，您還需要顧慮到一些法規的風險，這都仰賴於您對於越南房市的熟悉度。
越南房地產市場的變化是非常快速的，如果您無法掌握第一手的越南房市消息，那您將會落後其他人！
因此擁有一個可靠的資訊來源管道是非常重要的，因為這將可以幫助您做出明智的投資決定，也是您成功與否的關鍵。
您可以訂閱我們越富置產的房地產資訊，我們經常整合最新的越南房市消息，並發佈於各網站、部落格、播客(podcast)與官方電子報Email⋯等。
或者，您也可以直接加入我們的Line官方帳號，並隨時追蹤最新的房市分析評論與報告。
確保您在第一時間可以得到最新的市場動態，您將可以輕鬆避免不必要的障礙，並買到好房子。
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或者，您可以直接拜訪我們位於河內市的辦公室，地點如下：
到越南來買房，您需要在越南銀行開戶，然後將台灣的錢轉到越南來。
因此投資前，您要提前規劃好自己的預算，要對自已的財務狀況有清楚的瞭解。
每一次的資金的調度與利用，您都需要準確評估，並瞭解換錢的相關規定。
值得注意的是，我們整理了幾個在越南買房時，新手投資人常見的問題：
越南開戶不是馬上完成，通常需要三到四個工作天的時間。
因此我們建議投資人提前將帳戶開好，並將資金準備好。
越南是外匯管制國家，但是這並不代表買賣房產的錢會受到限制。
只要您遵守越南外匯的規定，買賣房地產的錢都可以合法、自由的匯出。
在越南是用越南盾來交易，不是美金，也不是台幣。
因此如果您的錢都在台灣，您會需要將台幣先將換成外幣，然後轉至越南，再換成越南盾。
越南建商給的付款條件通常都是固定的，每一個建案都有自己的付款進度表，沒有辦法依照一位客人來客製化。
一旦確定買房了，就要依照開發商給的付款進度來準時付款，因此資金都要提前準備好。
外國人在越南不能貸款買房，況且，即使您今天有越籍配偶，您也不會想在越南貸款買房。
因為越南的房貸利率是10%至12%一年，因此如果您用越籍配偶的名義來貸款買房，每個月的還款金額將非常驚人，並不是聰明的投資方式！
有些投資人在台灣已經有房子，並利用台灣的房子增貸到越南來購屋，這是一種聰明且可行的投資方式。
投資越南房產可以獲得不少的利潤，包含每年穩定的現金流，以及未來的房產增值。
然而，這是一個漫長的過程，少說一兩年，多則三四年。
因此您需要有一個可靠的房仲夥伴來幫您處理事情，這將可以為您帶來許多實質幫助。
無論是從購屋選擇、管理出租到出售，一個好的越南房地產仲介可以有效的降低您的投資風險。
無論您多麼了解越南市場，如果不採取行動，那一切的知識都將無法變現。
當您資金已經準備好時，對市場也充分瞭解之後，只要一有投資機會出現，您就可以好好的把握。
決策緩慢的投資人，通常會錯過許多寶貴的投資機會，這些錯過機會成本少說十幾萬台幣，多則上百萬台幣。
您絕對不希望遇到一種狀況，那就是慢慢看著房子上漲，卻買不到的窘境。
因此，擬定明確的買房目標之後，行動是最重要的。
現在越南已經對台灣開放電子簽證，台灣人要到越南進行商務考察是非常容易的。
申請電子簽證只需要3至5個工作天，費用也相當便宜，只需25美元。
只要規劃一下時間，辦好簽證，訂機票與旅館，就看有到越南來考察看房。
越南簽證申請不求人》台灣人的越南電子簽證申請教學(E-visa)
當您開始深入探索越南的房地產市場時，您絕對會想選一個具有投資潛力的城市。
而說到越南的城市，台灣人比較熟悉的就是河內市與胡志明市兩個大城市。
您需要評估各城市的產業、經濟發展、就業市場以及投資報酬率。
最重要的是，您要知道哪一個城市具有比較高的投資潛力。
在您選擇了特定的越南城市之後，您就要開始研究各個不同的區域。
如果買到好的區域，性質類似台北信義區、大安區，則發展潛力無窮。
越南的城市分區對台灣人來說並不是很容易理解，因次台灣人第一次到越南投資時，一定要花時間先研究一下。
具體來說，您會需要考慮包含：
這些都是您應該納入考慮的資訊範疇。
唯有經過仔細研究，您才有機會挖掘到具有高升值潛力的區域。
在確定投資區域後，下一步就是在目標區域內選擇適合的建案。
選建案時，您應該要考慮到整體社區規劃，包含建築設計、品質、建商的信譽以及周邊生活環境。
如果是投資目的，您需要仔細考慮未來出租潛力和轉售的可能性。
除了考慮到價格因素之外，您還需要考慮建商的品牌，品牌特別重要。
最後，建議所有投資人都要實際到建案現場看過，才能做出正確決定。
找到理想的建案後，付了訂金與簽約金，下一步就是開始處理買房合約。
在這個階段，越南房仲的專業度非常重要。
越富置產有多年房地產經驗，熟悉越南房地產交易流程，能夠幫客人充分地解說合約條款，包括付款方式、過戶流程、相關稅費⋯⋯等。
交房時，應留意房屋的實際狀況是否與合約的情形相符。
如果您是購買大建商的房子，那交屋品質通常讓人很放心。
如果發現問題，您應立即透過房仲與建商溝通，並解決。
交屋的過程結束後，恭喜您就正式擁有這間房子，成為了名符其實的越南包租公。
越南房子的投資報酬並不是在買房的當下就立即實現的，而是延伸到後續出租與管理，到最後的出售階段。
因此，當您成為越南的包租公/婆之後，您仍需要與越南仲介經常性的配合，完成出租管理的許多環節。
在房屋交接之後的出租管理過程中，越南的仲介無法逕自的幫您做決定，除非您全權授權給房仲。
從擬定房屋出租策略、選定租客、簽訂合同、催討租金⋯等，出租有許多事情需要房東與仲介共同參與來達成。
我們越富置產不僅是專業的房仲團隊，每一位團隊成員也都在越南投資許多的房地產。
因此我們將以投資人的角度，傳授給您海外房屋出租的三個原則心法，幫您減輕大部分的負擔。
閒置期就是虧損，投資越南不動產就是幾年時間，沒賺到的就是損失。
所以，穩定的出租房屋是增加投資回報的關鍵因素。
如果一年的出租報酬率是5.5%至6.5%，則三年下來也有接近20%的租金收益。
因此對於房東來說，最重要的是穩定，包含：
（租期穩定、租客素質穩定、財力穩定）
這些都是出租時的首要考慮，因為只要一套房子閒置，就意味著缺少現金流，就代表虧損。
擁有穩定的租期以及合適的租客，不僅可以提供房東穩定的現金流，更可以減少房東的維修和管理成本。
這一切都來自於越南房仲在前期的詳細計劃和精準選擇
時常與仲介保持聯繫，確保定期獲得房屋狀況。
即使是最資深的不動產投資人，都明白保持與仲介或租客積極聯繫的重要性。
許多時候，您需要了解租戶的需求，並獲得最新的房屋狀況資訊。
若是屋主越積極參與，就越有機會暸解實際的市場狀況，對投資人來說，任何回饋都是寶貴的市場資訊。
越南的房屋出租市場常常有市場波動，因此在出租上要保有一定的彈性。
訂立規則不要太生硬，目標不要太難達成，租金或許有漲跌，出租或許有高低，但穩定一定是最重要。
當投資人面對不動產市場的波動，將投資期間拉長，而不糾結於短短一兩個月的高租金，往往成了致勝關鍵。
另外，對待市場變化要以平常心對待，這將能幫助您在市場變動中保持清晰的判斷與思維。
唯有如此，您才能制定出合理的應對策略。
記住，穩定的現金流，持續不間斷的收租，都源於屋主或房仲冷靜而精確的決策。
在越南買房幾年之後，您就可以開始思考是否出售房產。
這時候的您已經有了相當的增值與出租報酬。
因此如何有效的出售與處理資產，以獲得最大回報，將是您投資致勝的關鍵。
當您要出售前，您應該先考慮資金的出路，換句話說，您要知道售出後的錢要拿來做什麼。
留著現金通常是最不聰明的作法，因此專業的越南房產投資人在售出以前，都已經明確的知道自己的下一步規劃是什麼。
因此，無論您是要獲利匯出，把錢轉回台灣，或是轉投資，再買下一個越南建案，您都需要提前規劃資金的去向。
在您訂立明確的資金去向後，您將要開始尋找合理的出售價格。
越南不動場與台灣最大的差異，就是越南沒有實價登錄系統。
在越南，無論是屋主、仲介或投資人，都往往沒辦法查詢到即時的市場價位。
這全都仰賴有經驗的越南房屋仲介，因為只有專業的越南房仲可以明確知道每一年的房屋售價起伏。
這時候與房仲團隊的討論就相當重要，您將獲得報價評估，這也將決定您的出售速度。
當您走到這一步時，那恭喜您，您已經成功獲利並出售您的房產了。
那您賣了房後，就免不了的要繳稅。
儘管越南房地產的法規仍在發展中，但越南房市的稅制是非常清楚的。
外國人不僅不能避稅，更需要遵守外匯管制的許多規定。
因此，在出售越南房子以前，您需要詳細的了解越南房地產稅制的相關規定。
越南的不動產本身就是一個長期穩定且可靠的投資管道，加上越南經濟高速發展，將有機會為您的投入資本帶來高速成長。
因此，將房子賣掉的錢再重新投入到下一個有潛力的建案，就是資產增值非常重要的策略之一。
這就是複利投資的概念，同時也是許多台灣人在越南投資房產時的普遍作法。
越富置產的客戶陳小姐(高雄市)在2018年時於胡志明市購入大型建商的造鎮案Vinhomes Central Park。
儘管她第一次購屋是在南越的胡志明市，然而她在2019年後便看好河內市的都市與產業發展。
因此她決定在2020年時將胡志明市的房子出售，並將所賺到的資金從南越轉到北越來投資。
並於2020年在河內市的西湖郡買了一套高級住宅建案的公寓。
因為選擇了河內市，她不僅成功躲過了胡志明房地產市場的下跌，更在河內市的房市中獲得了不少的增值報酬。
越富置產的客戶王先生(台北市)在2019年投資河內市河東郡的捷運宅建案，原本預計規劃要放4年至5年。
然而，在2021年時，他看到河內市龍邊郡的高級社區有稀有的投資機會，因此將剛交屋不久的河東捷運宅以低於市價一點的價格來出售。
事後證明，選擇將資金轉入投資龍邊郡的高級社區，是正確的選擇，他獲得的了比原本河東郡有更高的房價漲幅利潤。
在2023年間，越南房地產市場新建案供應減少，導致部分房仲轉而銷售二手房，並鼓勵投資人購買。
然而，外國投資者在購買二手房時應謹慎評估價格，因為二手房的開價可能高於市場價格。
若是在這種狀況底下，貿然投入二手房市場，可能會導致買到高於市價的房子。
買貴的結果，就是很難再度轉手，缺乏流動性，只能放著出租，這是投資人最不樂見的。
越南房市的資訊通常以越南文為主，因此投資人要找到真實資訊並不容易。
尤其是「區域分析」的部分，若投資人沒有審慎檢視訊息的來源，往往聽到錯誤的投資建議。
2019年至2021年，有越南房仲公司鼓吹「河內市的紙橋郡是市中心」一言論。
但到了2023年，這已證實不實。
紙橋郡非市中心，房價漲幅與區域發展的速度都不及鄰近其他區域。
因此，建議投資人在投資前，應實際走訪河內各個區域，並與專業房仲商討，以獲得最佳的投資建議。
自2019年至2022年間，有房地產仲介鼓吹投資台灣的投資人去買「辦公室」或「商業住宅」這些實際上不能賣給外國人的產品。
換句話說，外國人無法取得商業住宅的所有權，因此在未來可能會給已購的投資人帶來巨大的風險。
越南房地產投資有一個硬道理：預算足夠，就買一線城市，絕不買二三線城市的房子。
如果您沒有仔細的研究市場，一頭熱的選擇了二三線城市的公寓房產，也沒有聰明的投資策略，那您可能就會遇到房價不漲的窘境。
相反的，若是投資像河內市這樣的大城市，房價不僅會漲，也能有不錯的出租報酬。
當您到越南買房時，投資過程中的各種決策都直接影響到您是否成功。
對於初次踏入越南不動產市場的投資人，若您是以『投資』為目的，那我們有三個忠告，可以協助您指引方向。
首先，您務必要有明確的投資目標，知道自己是投資，而不是自住。
然後花時間研究市場價格、出手時間與房地產的投資週期。
最後，您要對投資區域有清楚的認識。
這就代表您必須花點心思，需要深入研究市場，才能確保您的投資是成功的。
我們相信，當您綜合上述資訊後，您將有機會找到會賺錢的不動產產品。
當您在越南買房時，您就會發現，建商的品牌與口碑存在是有它的道理的。
大多數有錢越南人都會選擇知名、有口碑的大型開發商，這代表本地人對品牌的信任。
而信任的背後，通常代表的是好的交屋品質、環境管理、綠化空間、便利生活機能。
畢竟，大建商的建案在出售以前，都會有非常嚴謹的市場調查，已經為購屋的投資者提供一個相對風險較低的投資選擇。
當您準備要把越南房子賣出去，或是準備要出租的時候，是否能快速的達成任務，很大部份取決於它是否符合市場的需求與喜好。
一間越南房子，如果不符合越南本地的購屋需求，未來將不容易出售。如果不符合所在區域的租房需求，則不容易出租。
因此深入理解越南的文化，以及了解越南本地人的購屋、租房喜好，是投資非常重要的成功關鍵，這樣才有機會可以找到符合本地市場的好房子。
如果您買的房子是簽正式的買賣合約，那您一定要入境越南。
根據越南的法律規定，不能在境外簽買賣合約，所以買房一定要跑一趟。
首先您要分清楚，您付的到底是訂金(Deposit)還是預定金(Booking Fee)。
這兩種性質是不一樣的。
如果您付的是預定金(Booking Fee)，那您還不算正式買房，因此選不到房子的話，是可以申請退款的。
如果您付的是訂金(Deposit Fee)，那您已經算正式購房，因此不買的話，也無法退還訂金。
因此建議您在做每一個決策前都思考清楚，並熟悉自己付的錢到底是訂金還是預定金。
通常不行，因為越南建商的價格都是固定的。
對於初次從台灣到越南來投資買房的人來說，可能會很不習慣。
畢竟台灣是買方市場，買方最大。而越南剛好相反，越南是賣方市場，建商最大。
因此投資人在越南能做的，是選擇好的產品，看到喜歡的價格，就準確的出手。
在賣方市場，期望透過議價帶來更好的折扣是不現實的想法。
通常延遲交屋沒有罰款，但是會衍生一些問題。
即使沒交屋，建商也會算大樓的管理費，因此交屋時通常要一併繳納欠繳的費用。
若太久沒交屋，那房子內的一些硬體設備也都將超過保固，這可能會帶來一些風險。
因此建議投資人在購屋後，都安排到越南交屋，或委託仲介幫忙交屋。
越南的房市是賣方市場，這裡的市場由大財團在主導。
不僅如此，無論是基礎建設、人口政策、房價漲幅，都是政府與大財團(大建商)說得算。
因此當您到越南來投資之前，若能對本文之中談到的各項因素都有深度認識，您就有機會可以買到好房。
成功是留給已經準備好的人，這句話完全可以套用在越南投資買房上。
