如果您長期關注越南房地產市場，您可能聽說過「越南人喜歡買土地」的說法。儘管這種說法的正確性尚待確認，但在某些地區，越南土地的高利潤確實是不可否認的。因此，許多外國投資者也希望參與越南土地投資，尤其在某些地區和時間點，土地的收益確實比市區公寓更具優勢。

然而，外國人是否能夠在越南投資土地一直是越南不動產的一個迷思。至今，許多越南房地產仲介仍無法清楚解釋外國人在越南投資土地的安全性、流程、利潤和風險。

外國人無法直接擁有土地

儘管越南的土地和財產法規不斷完善，但現行越南法律仍禁止外國投資人直接擁有越南土地，因此外國人沒有購買或使用越南土地的合法身份和權利。

即使外國人與越南人結婚，也無法直接購買越南人持有的土地，因為外國人不具備擁有越南土地的權利，也不能在越南配偶的權狀上登記自己的名字。

因此，當外國人通過越籍配偶購買越南的土地時，通常被要求簽署一份放棄土地所有權的協議，土地才能過戶。

私底下的財產協議不具法律效益

有些台資仲介宣傳透過越南人頭購買土地並簽署私下的財產協議來保障外國人的土地所有權，這種行為不僅違反越南法律，也無法在越南獲得法律保障。因此，外國投資人若要在越南投資土地，應該非常謹慎，避免成為越南房地產詐騙的受害者。

外國人可以投資越南土地、透天厝的合法形式

若外國人要在越南土地市場中合法投資，除了透過越籍配偶的單方面購買之外，還有一種合法途徑可以投資，那就是通過越南本地的房地產開發商。

越南房地產開發商通常會在某些時間點推出土地或透天厝、透天店面的產品，供外國人以買賣合約(SPA)或長期租賃合約(LTL)的形式進行合法投資。

雖然外國人最終無法取得土地所有權證，但通過這種形式，未來仍可以合法轉售給越南本地人，並獲得豐富的土地收益。

值得注意的是，這種合法途徑是目前外國人市場上唯一可行的投資方式。

自2015年越南不動產對外國投資人全面開放以來，外國投資者在越南究竟是否存在「限購令」一直是許多投資人廣泛討論的議題。

市場上許多不動產中介至今仍無法清晰說明外國人在越南的購屋限制，經常被描述為只要是新建案就可以出售給外國人，這是不準確的。

今天，河內房產之家將進一步為投資人說明外國人在越南的不動產投資相關限制以及實務例外案例。

外國人在越南購屋的限購政策一：數量限制

無論外國法人或個人在越南購置公寓大樓，除了投資人本身要符合購買資格外，最重要的是越南的不動產發展商也需遵守一定規定，其中包含兩個最重要要素：

1. 發展商需要取得政府的正式批准，允許可出售給外國人。
2. 每一棟新建案的公寓大樓不得向外國個人或組織出售超過30%比例的房子。

因此，當越南建案已獲得出售許可時，每一棟大樓最多可售給外國投資人的單位只有30%的名額。

舉例來說：河內市市中心商業區的知名地標大樓 Vinhomes Metropolis 三棟大樓總戶數是1571戶，因此當初開盤時可賣給外國人的最多數量是：1571*30% = 471 間

外國人在越南購屋的限購政策二：轉賣限制

另外，外國投資者在越南購屋之後，仍需遵守多項轉售限制。外國投資者在越南購得的公寓大樓，除了可出售給外國人，更可以出售給越南人，但轉手後的所有權時間將會有所不同。

一般外國人新購得的公寓大樓產權通常是50年，當轉售給另一位外國人時，產權期限將會延續，而不會重新計算。然而當外國人將房子出售給越南人時，房屋所有權將會轉換成永久產權。

實務操作上的例外狀況一：新房可能無法出售給外國人

儘管法律上有明確規範可以出售給外國人的規定，但在實務上仍有可能遇到例外，比如有些越南新建案無法出售給外國人。

這種情況通常代表該建案未取得出售予外國人的正式政府批准。背後可能有許多原因，比如：外交因素、國防因素、都市規劃因素、社會福利因素⋯等特殊原因。

實務操作上的例外狀況二：新房可出售的額度不到30%

另一個情況是，建案本身的受歡迎程度與銷售表現已經遠遠超過預期，根本不需要出售給外國買家，或是可售給外國人的額度不到30%，這在越南也時有所聞的銷售狀況。

舉例來說：河內市市中心商業區的知名地標大樓 Vinhomes Metropolis 三棟大樓總戶數是1571戶，因此當初開盤時可賣給外國人的最多數量是：1571*30% = 471 間

儘管有471間的名額可以賣給外國人，但是實際上外國買家只佔整體數量的3%，也就約47至50間左右，其他單位在開賣時都被越南人搶購一空。

河內房產之家：專家經驗談

整體而言，僅管越南已經對外國人開放不動產市場，但外國投資人在越南投資仍是面臨許多限制與挑戰，如何有效購得大型建案中的稀有單位，並利用外國人名額的優勢來轉售賺錢，將是外國投資人最重要的優先考量。

根據越南《婚姻與家庭法》，越南實行夫妻財產共同擁有制，因此婚前婚後財產的劃分尤其重要。雖然法律上已有明確規定,但在實踐中仍有許多注意事項需要掌握，以下我們將進一步說明：

什麼是夫妻財產共有制？

夫妻共同財產的法律條文簡述如下，包括：

1. 夫妻共同創造、共同取得的財產、收益和利潤都源自夫妻共同的勞動、合作或生產經營活動,包括共同在婚後得到的土地使用權。
2. 除非夫妻分別繼承、單獨贈與或者分別以個人名義進行交易取得,否則夫妻婚後得到的土地使用權全部屬夫妻共有財產。
3. 在缺乏明確證據證明夫妻爭議財產分別屬各自所有時,該財產應視為夫妻共同擁有。

由此可見只要是在婚後購買的不動產，在越南都屬於雙方共同持有的財產，出售不動產都需要雙方同意。

至於婚前購買的不動產，在法理上屬於個人財產，而非共同財產。

外國人的婚姻狀態與房產的關聯

實際上，外國人在越南買房時，很少會被問及婚姻狀態，即使是已婚的外國人，在越南購屋時，仍可以用老公或老婆其中一方的個人名字來完成簽約。

但是申請房產證，或是要售出房屋時，則需要出示婚姻狀態的紀錄，已婚者需要出示婚姻證明，未婚者則需出示單身證明，才可完成售屋。

簡單來說，雖然在買房時可以使用一方身份，但申請所有權和轉讓都需要證明雙方的婚姻關係和財產身份，因此，外國人在越南購屋時，需同時注意購買程序與步驟上的一些細節。

根據越南的 『住房法』，外國人可以在越南合法購買、持有、繼承不動產，但在實際執行時，有些法律沒規定的例外規定與操作：

持有台灣護照，須符合下列條件之一：

• 若是持觀光簽證入境，則必需是落地簽證(Visa on arrivals)
• 若是持工作簽證(Working Visa)、商務簽證(Business Visa)、投資簽證(Investor Visa)入境，則簽證需要黏貼在護照內頁。
• 持暫住證(Temporary Residence Card)或APEC卡入境。

• 持有「古巴、伊朗、北韓(朝鮮)、敘利亞、克里米雅護照』護照的外國人，禁止在越南購屋。
• 持有「俄羅斯、委內瑞拉、蘇丹」護照的外國人，可以在越南購屋，但若在國際制裁名單內，則禁止購屋。
• 持有中國新式護照(含南海九段線)，因牽扯到越南領土或主權爭議，在越南購屋可能具有風險。

以上是越南對於外國人在越購屋的資格要求。